Квартира с прицепом

Как продать «ипотечную» недвижимость

Ипотека — не приговор: если вы не можете погасить кредит или же квартира, за которую вы всё ещё расплачиваетесь с банком, вас больше не устраивает, её легко можно продать. Как это сделать, рассказали N1.RU ипотечные брокеры, специалисты по недвижимости и банкиры.

Квартира с прицепом

Кто это делает


Банкиры и риелторы отмечают: случаи, когда человек покупает квартиру в ипотеку, а спустя несколько лет хочет её продать, хотя кредит выплачен не полностью, в практике встречаются.


«Причины могут быть различные, но основные — это переезд в другой город (район) или желание купить жильё большей площади», — комментирует Ольга Сюзева, управляющая операционным офисом «Абсолют Банка» в Тюмени.


Виктория Хапрова, специалист по недвижимости, руководитель группы отдела вторичной недвижимости «РЕКОМ недвижимость», отмечает, что в последнее время такие объекты стали чаще выставляться на продажу. «Почему их продают? Первая причина — желание улучшить жилищные условия. Если ипотечный кредит брали на 20, 25, 30 лет, то за эти годы в семье многое меняется. Вторая популярная причина — невозможность вносить платежи по кредиту», — говорит риелтор.


Специалист отмечает, что обычно на начальной стадии продажи клиенты не всегда выставляют адекватную стоимость. Однако в процессе цену обычно снижают. «Надо понимать, что не каждый покупатель готов рассматривать квартиру, находящуюся в залоге у банка, — объясняет Виктория Хапрова, — особенно если есть большой выбор аналогичных объектов. Но интерес к продаваемой квартире всегда можно «подогреть» «вкусной» ценой».

Квартира с прицепом

Не стоит бояться, что сделка окажется слишком сложной: по словам эксперта, от обычной она будет отличаться лишь временем — его потребуется немного больше.


Спрашиваем разрешения у банка


«На самом деле такая сделка практически не отличается от стандартной, — соглашается и Ольга Сюзева. — Продавец направляет в банк заявление о реализации залогового имущества, банк в срок до трёх дней рассматривает его. Обычно банк даёт согласие гораздо быстрее — за день. Также для проведения сделки обычно требуется справка об остатке задолженности по кредиту. С её получением в банке проблем не возникает. Она готовится очень быстро».


Итак, у банка обязательно нужно спросить согласие на продажу залоговой квартиры. Но может ли он отказать? Виктория Хапрова отмечает, что таких случаев в её практике не было. А что говорят банки?


«Отказ может быть в том случае, если вдруг стоимость объекта по договору купли-продажи не покрывает остаток ссудной задолженности, а продавец не готов выплатить разницу за счёт собственных средств», — комментирует Ольга Сюзева.


Виталий Колесников, директор центра ипотечного кредитования дирекции в Тюмени Западно-Сибирского филиала банка «Открытие», подчёркивает, что обычно у банка-кредитора, заёмщик которого продаёт квартиру, не возникает каких-либо возражений против проведения сделки, так как источник поступления денежных средств для полного досрочного погашения кредита не имеет значения. А вот если покупатель хочет приобрести эту квартиру тоже в ипотеку, могут возникнуть сложности. «Если покупатель при этом обращается в сторонний банк за кредитом, в таком случае у него могут возникнуть проблемы с получением заёмных средств. Сторонний банк-кредитор, как правило, отказывает в принятии в залог квартиры, находящейся в обременении», — объясняет Виталий Колесников.


Как банки помогают


С другой стороны, если покупатель решит взять кредит в том же банке, где была оформлена прежняя ипотека на квартиру, ему могут пойти навстречу — хоть и не дадут «скидок» на процентную ставку.

Квартира с прицепом

«Приобретение квартиры, которая ранее уже была куплена с привлечением ипотечного кредита, не даёт никаких преференций новому покупателю, — говорит Виталий Колесников. — Как правило, в банках разработаны различные льготные программы, но направлены они на определённую группу клиентов. Например, участники зарплатных проектов могут иметь некоторые преференции при оформлении банковских карт, вкладов на более выгодных условиях, в том числе и ипотечных займов с пониженной процентной ставкой».


Сама сделка пройдёт гораздо быстрее и легче, поскольку продаваемая квартира уже подвергалась проверке и оценке, её история прозрачна и благополучна.


«Многие покупатели предпочитают покупать именно «ипотечные» квартиры, когда банк выступает третьей стороной в сделке, потому что так надёжнее и безопаснее», — добавляет Ольга Сюзева.

Интересно, что некоторые банки даже могут помочь своим клиентам в продаже квартиры, приобретённой в кредит.


«Например, мы совершенно бесплатно размещаем информацию об объекте, выставленном на продажу, у себя на сайте в специальном разделе, плюс заносим в базу, которую видят наши многочисленные партнёры среди риелторов, а также частные клиенты. Наш опыт показывает, что это действительно помогает быстрее продать недвижимость», — рассказывает Ольга Сюзева.

Квартира с прицепом

И, тем не менее, банкиры признают: нельзя просто переоформить ипотечный кредит с одного заёмщика на другого, такие сделки в банках не совершаются. Первый кредит надо погасить, и только потом брать второй — на другого заёмщика.


Снимаем обременение


Получив согласие банка на продажу, продавец должен будет снять обременение с квартиры. Это происходит только тогда, когда продавец погасит кредит, — обычно он это делает «живыми» деньгами, полученными от покупателя. Эти деньги традиционно оформляются как задаток и равны сумме оставшегося долга.


«Квартира находится в залоге у банка до момента полного погашения заёмщиком суммы кредита и процентов по нему. После полного расчёта с банком залог с квартиры снимается, о чём делается отметка в регистрационной палате», — рассказывает о процедуре сделки ипотечный брокер агентства недвижимости «Адвекс» Светлана Бем.


Помимо этих моментов, сделка купли-продажи ничем не отличается от обычной. Для заключения договора потребуются стандартные документы: «От покупателя — документы, удостоверяющие личность, подтверждающие его трудовую занятость и получаемый доход. От продавца — правоустанавливающие документы на продаваемый им объект», — комментирует Бем.


Как только договор подписан — сделка считается совершённой. Можно поздравлять всех участников!


Выбрать квартиру можно в базе объявлений N1.RU. Читайте также статью о том, в каком районе лучше купить новостройку, и о том, кому выдадут «семейную ипотеку».

Ирина Сысоева
Фото: N1.RU